Heutzutage ist es eine reine Freude in Moskau Immobilien zu verkaufen. Mit einer guten Verkaufsstrategie, haben Sie gute Chancen mehrere Angebote für Ihr Eigentum zu kriegen, die zum Teil auch über dem Ausgangspreis liegen können. Die Verkaufsbestimmungen dürfen Sie dann selber festlegen. Evans würde Ihnen gerne bei dem Verkauf Ihrer Immobilie zur Seite stehen und Sie durch alle Feinheiten von Rechts- und Steuerfragen zu führen, die Sie beim Verkauf von Immobilien in Moskau beachten müßen.
Unten werden Sie die meist gestellten Fragen unserer Klienten nachlesen können, da es aber leider unmöglich ist alle Fragen hier zu beantworten, können Sie sich jederzeit mit einen unserer Makler in Verbindung setzten. Anya Levitov steht Ihnen gerne Rede und Antwort über den Kauf und Verkauf von Immobilien in Moskau. Unsere Telefonnummer ist +7 (495) 232-6703.
Wie bereite ich meine Immobilie auf den Verkauf vor? Nähere Informationen
Ich habe meine Immobilie vor vielen Jahren ohne Bauerlaubnis renoviert. Brauche ich diese überhaupt? Nähere Informationen
Wird der Verkauf besteuert? Nähere Informationen
Ich besitze seit 10 Jahren eine Immobilie, bin aber kein steuerzahlender Einwohner. Bin ich dadurch steuerbefreit? Nähere Informationen
Ich plane meine Immobilie zu verkaufen. Brauche ich dafür einen Makler? Nähere Informationen
Wer ist in Moskau verpflichtet eine Maklergebühr zu bezahlen, der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie? Nähere Informationen
Profitiere ich als Käufer davon mehrere Makler zu beschäftigen? Nähere Informationen
Ich habe bereits einen Käufer für meine Immobilie. Kann mir Evans beim Vertragsabschluss behilflich sein? Nähere Informationen
Was werden meine voraussichtlichen Ausgaben beim Verkauf einer Immobilie sein? Nähere Informationen
Brauche ich einen Notar? Nähere Informationen
Was ist das gängige Honorar für einen Notar? Nähere Informationen
Wie werden die Eigentumsrechte eingetragen? Nähere Informationen
Wie wird die Bezahlung für eine Immobilie durchgeführt? Nähere Informationen
Ich lebe im Ausland und möchte den Verkaufserlös dorthin überweisen. Wie mache ich das? Nähere Informationen
Was sind die wichtigsten Schritte bei einer Kauf/Verkaufs-Transaktion in Moskau? Nähere Informationen
Was ist ein Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot)? Nähere Informationen
Was ist die übliche Höhe einer Anzahlung in Moskau? Nähere Informationen
Wie schließt man den Verkauf ab? Nähere Informationen
Gibt es irgendwelche zusätzliche Papierarbeit, nachdem die Immobilie auf den Käufer übertragen worden ist? Nähere Informationen
Wie bereite ich meine Immobilie auf den Verkauf vor?
Im Gegensatz zu anderen Ländern, ist der physische Zustand Ihrer Immobilie kein Kriterium für die Wahl des Objektes. Der Grund dafür liegt darin, dass viele Käufer es vorziehen selber zu renovieren, da die Arbeitskosten relativ niedrig sind. Andere Verkaufsbedingungen sind jedoch von größerer Bedeutung. Zum Beispiel sind die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie, die Genauigkeit und Vollständigkeit der schriftlichen Dokumente von größerer Wichtigkeit und können sich sehr wohl auf den Preis auswirken.
Wenn, zum Beispiel, russische Familiemitglieder permanent auf der gewünschten Wohnung gemeldet sind, schlagen wir ihnen vor sich auf eine andere Wohnung ummelden zu lassen, um damit die Immobilie von den Rechten dritter Personen zu befreien. Wenn Sie die Immobilie geerbt haben, müssen Sie Ihr Erbrecht zunächst registrieren lassen. Die Erbabwicklung kann von mehreren Monaten bis zu einem Jahr dauern. Prüfen Sie daher immer Ihre Eigentumsurkunde, um sich zu versichern dass dieser Prozess abgeschlossen ist. Wenn Sie dabei Hilfe brauche, können Sie sich jederzeit mit uns in Verbindung setzten und wir können dies für Sie tun.
Daher sind unmöblierte Wohnungen, auf die keine Personen eingeschrieben sind, ein sicherer Kauf. Sie sind oft sehr gefragt und dementsprechend teurer.
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Ich habe meine Immobilie vor vielen Jahren ohne Bauerlaubnis renoviert. Brauche ich diese überhaupt?
Nein, auf dem heutigen Verkaufsmarkt, brauchen Sie keinerlei Genehmigungen um Ihre Immobilie zu verkaufen. Vom Moment des Kaufes, übernimmt der Käufer jedoch Haftung für bauliche Veränderungen. Viele tun dies ungern und erwarten einen Preisnachlass. Es lohnt sich daher etwas Geld zu investieren, um Ihre Immobilie in den Zustand zu versetzen, der der vorhandenen Baubeschreibung entspricht. Evans ist Ihnen gerne dabei behilflich, Ihren BTI-plan zu aktualisieren. Es wird jährlich schwieriger die Veränderungen in einer Baubeschreibung zu registrieren und je früher Sie alle Dokumente in Ordnung bringen, um so besser. Einige Änderungen, die noch 1995 genehmigt wurden, sind heute nicht mehr legal. Bitte setzten Sie sich mit uns in Verbindung und wir helfen Ihnen bei Ihrem spezifischen Fall.
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Wird der Verkauf besteuert?
Die Höhe der Steuern, sowie das Errechnen des steuerpflichtigen Einkommens bei einem Verkauf, basieren auf dem Wohnsitz des Verkäufers. Im Allgemeinen werden Personen die mehr als 183 Tage pro Jahr in der Russischen Föderation ansässig sind, als steuerpflichtige Einwohner betrachtet und die einen Steuersatz von 13% haben. Solche Verkäufer sind verpflichtet Steuern zu bezahlen, auf die Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis.
Für steuerpflichtige Einwohner stehen großzügige Steuerfreiheiten zur Verfügung. Falls Sie mehr als drei Jahre im Besitz einer Immobilie waren, ist der Verkäufer von allen Steuern befreit. Waren Sie weniger als drei Jahre in Besitz einer Immobilie, erhalten Sie einen Steuererlass von 1 000 000 Rubel (ungefähr 35 000 USD).
Für nicht Ansässige, gibt es leider keine Steuerbefreiung und diese müssen daher 30% Steuern auf den Verkaufserlös bezahlen, ohne Anrechnung der Ausgaben die bei dem Erwerb der Immobilie entstanden sind.
Um die Doppelbesteuerung im Herkunftsland zu umgehen, kann der Verkäufer sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen nutzen, die Russland mit mehreren Ländern hat. Es lohnt, sich in Ihrem Land über unterschiedliche finanzielle und steuerrechtlich Fragen aufklären zu lassen.
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Ich besitze seit10 Jahren eine Immobilie, bin aber kein steuerzahlender Einwohner. Bin ich dadurch steuerbefreit?
Leider gibt es keine Steuerbefreiungen für nicht Ansässige. Ihre Steuerrate beläuft sich auf 30% des Verkauferlöses, unabhängig davon wie lange die Immobilie in Ihrem Besitz war.
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Ich plane meine Immobilie zu verkaufen. Brauche ich dafür einen Makler?
Der Verkauf einer Immobilie kann in zwei Teile aufgeteilt werden. Zuerst, die Vermarktung Ihrer Immobilie und einen Verkäufer zu finden. Zweitens, die Strukturierung der Geschäftsabwicklung und die Sicherung und unverzüglichen Erhaltes der Zahlung.
Sollten Sie Russisch sprechen oder auf die Hilfe von jemandem vertrauen können, könnten Sie eine Anzeige in Zeitungen und Zeitschriften aufgeben, die relativ billig sind. Allerdings, um Erfolg und Sicherheit zu gewährleisten, sollten Sie alle Anrufe auf Seriösität prüfen und Ihre Immobilie nur wirklich interessierten Käufern zeigen. Gute Makler haben oft besseren Zugang zu Hochglanz- Immobilienzeitschriften, Webseiten, Immobilienhändler- und internen Firmenlisten anderer Makler, sowie Ihrer eigenen Informationsbank von potentiellen Käufern.
Ein guter Makler wird Ihnen nicht nur helfen bei der Auswahl von kaufwilligen und finanziell sich in der Lage befindlichen Käufern, sonder Ihnen auch bei der Strukturierung des Verkaufsabkommens behilflich sein bis zum sicheren Erhalt der Zahlung dort wo Sie es wünschen. Eine professionelle Immobilienfirma wie Evans hat einen eigenen Anwalt und kann Ihnen dadurch unnötige Anwaltskosten ersparen.
Alternativ, können Sie ihren eigenen Immobilienanwalt auswählen, um die gesamte Transaktion zu strukturieren und zu überwachen. Sofern Sie nicht selbst ein erfahrener Immobilieverkäufer in Moskau sind, empfehlen wir Ihnen jemand auszuwählen der Ihnen kompetent bei dem Verkauf Ihrer Immobilie behilflich ist. Der Status von russischen Ehepartnern oder lokal Ansässigen, , Zivil- und Steuerrecht können auch auf das scheinbar simpelste Immobiliengeschäft ungeahnte Auswirkungen haben und deshalb lohnt es sich professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
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Wer ist in Moskau verpflichtet eine Maklergebühr zu bezahlen?
Die Maklergebühr wird von der Partei übernommen, für die die Dienstleistung erbracht wird, unabhängig davon ob es der Käufer oder Verkäufer ist. In beiden Fällen beträgt die Maklergebühr normalerweise einen gewissen Prozentsatz des Verkaufspreises, von 5%, für die preiswerteren Objekte, bis zu 2% für die Objekte die ungefähr 2 000 000 USD kosten.
Die Maklergebühr für Käufer beinhaltet die Immobiliensuche, Kontrolle der Richtigkeit der Besitzurkunde, die Vorbereitung des Vertragabschlusses und die Beaufsichtigung der Immobilienübertragung an den neuen Besitzer.
Die Maklergebühr für den Verkäufer beinhaltet eine Bewertung der Immobilie, die Vermarktung des Objektes einschliesslich der Anzeigenwerbung in verschiedenen Zeitschriften, das Vorbereiten von Besichtigungen, Verhandlungen mit potentiellen Käufern, die Vorbereitung aller Dokumente die für eine Übertragung notwendig sind, die Abwicklung des Vertragabschlusses, sowie die Beaufsichtigung des endgültigen Immobilientransfers.
Am wichtigsten ist, dass der Agent von Evans als Ihr Vertreter auftritt und Ihre Interessen schützt, während des Verhandelns der Bedingungen der Kauf/Verkaufs-Vereinbarung.Wir werden alle notwendige Papierarbeit für Sie erledigen, den Aufbau und das Verfahren des Abschlusses arrangieren damit alles problemlos abläuft, Sie keine finanzielle Schwierigkeiten eingehen, Sie keine überhöhten Gebühren zahlen und Ihr Geld am vereinbarten Datum erhalten.
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Profitiere ich als Käufer davon mehrere Makler zu beschäftigen?
Viele Immobilienverkäufern gehen davon aus, dass das Angebot ihrer Immobilie über mehrere Makler ein breiteres Publikum anspricht und sie somit schneller einen höheren Preis für das Objekt erzielen werden. Obwohl diese Vorgangsweise Ihnen tatsächlich einen sofortigen Zugang mehreren Firmen gibt, hat dies auch Nachteile, die Sie von vornherein kennen sollten. Als Erstes, hat ein nicht-exklusiv angestellter Makler weniger Anreiz großzügig in die Werbung für die Immobilie zu investieren.
Als zweiter und wichtigster Punkt nicht-exklusive Makler die die selbe Immobilie anbieten, werden wahrscheinlich oft gegeneinander mit dem selben Käufer über den Preis konkurrieren. Den niedrigsten Preis anzubieten ist der einfachste Weg sich von anderen Maklern abzusetzen und damit den Vertrag abzuschliessen. Interfirmendateien, die von den meisten Maklern benutzt werden, ermöglichen es dem Makler leicht heraus zu finden welche Objekte bei mehreren Maklern angeboten werden. Ein potentieller Käufer oder ein Agent eines Maklers wird auf die Anzeige antworten die den niedrigsten Preis des Objektes anbietet.
Andererseits wird ein verantwortungsbewusster und exklusiver Makler die Immobilie gründlich auf dem Markt anbieten, um alle potentiellen Käufer zu ermitteln und deren Angebote Ihnen zu Ihrer Auswahl zu unterbreiten.
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Ich habe bereits einen Käufer für meine Immobilie. Kann mir Evans beim Vertragsabschluss behilflich sein?
Evans bietet rechtliche Beratung an, um die Rechte des Verkäufers während eines Verkaufes zu schützen. Die Gebühr beträgt generell die Hälfte der regulären Maklergebühr, jedoch mindestens 2500 USD.
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Was werden meine voraussichtlichen Ausgaben beim Verkauf einer Immobilie sein?
Die üblichen Marktpraktiken sind, dass alle Ausgaben die mit dem Kauf/Verkauf-Prozess zusammenhängen, von dem Käufer getragen werden. Außer der Einkommensteuer, gibt es keine weiteren Steuern oder Gebühren auf den Verkaufspreis. Ihre einzigen zusätzlichen Ausgaben werden die Makler- oder Anwaltsgebühren sein, falls Sie sich dafür entscheiden professionelle Hilfe zu suchen.
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Brauche ich einen Notar?
Das Gesetz verlangt keine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages. Da notarielle Beglaubigungen teuer sind und sie normalerweise zu Lasten des Käufers gehen, liegt die Entscheidung bei ihm.
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Was ist das gängige Honorar für einen Notar?
Notargebühren sind sehr unterschiedlich und hängen von der Höhe des Immobilienverkaufpreises ab. Sie liegen in der Regel bei 0.7% für teurere Objekte bis zu 1.5% für die preiswerteren. Diese Gebühren werden generell jedoch vom Käufer getragen.
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Wie werden die Eigentumsrechte eingetragen?
Die Registrierung des Kauf/Verkauf-Vertrages erfolgt bei der Hauptabteilung des Föderalen Registrierungsdienstes Moskaus und legt die endgültige Übertragung der Immobilie an den neuen Besitzer fest. Dieses kann an mehreren Geschäftsstellen in Moskau getan werden. Die Registrierung kann durch den Notar oder Makler veranlasst werden und dauert etwa 30 Tage. Die öffentliche Gebühr beträgt 100 USD und wird normalerweise vom Käufer übernommen. Die beschleunigte Registrierung dauert 7 Tage und kostet etwa 300 USD.
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Wie wird die Bezahlung für eine Immobilie durchgeführt?
Obwohl der Grossteil aller Transaktionen von Immobilien bar abgewickelt werden, finden die Kauf/Verkaufs-Transaktionen immer über Banken statt. In Russland werden Treuhandkonten durch Sicherheitsdepotboxen bei Banken ersetzt, um Käufern und Verkäufern zu garantieren dass die Bezahlung bei der endgültigen Besitzübergabe durchgeführt wurde. In diesem Fall wird der vollständige Geldbetrag in einem Sicherheitsdepot hinterlegt, unter der Bedingung das die Zahlung durchgeführt wird, wenn das Eigentum endgültig übertragen worden ist.
Die Kosten für ein Sicherheitsdepot liegen bei ungefähr 30-80 USD und es ist in Moskau allgemein üblich, dass sie von dem Käufer übernommen werden.
Apartments die in einer hohen Preisklasse liegen, können auch durch Telextransfer bezahlt werden. Es gibt jedoch noch keine gut etablierten Institutionen für Treuhandkonten, was solche Transaktionen, ironischerweise, mehr riskant macht als Barbezahlungen. Normalerweise, wird die Bezahlung nach der notariellen Beglaubigung der Dokumente und vor der staatlichen Übertragung der Eigentumsrechte durchgeführt. Da die Überweisung vorbehaltlos durchgeführt wird, kann die Übertragung der Eigentumsrechte erzwungen oder blockiert werden, unabhängig davon ob die Bezahlung erfolgt ist oder nicht.
Als eine Alternative zum Telextransfer oder teuren Auslandstreuhands-Arrangements empfiehlt Evans die bewährte lokale Praxis des „Kreditbriefs“. Die Kosten dafür belaufen sich von 1000 USD bis zu 2% des Transaktionswertes. Leider können nicht alle Banken einen Kreditbrief erstellen.
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Ich lebe im Ausland und möchte den Verkaufserlös dorthin überweisen. Wie mache ich das?
Falls Sie nicht Steueransässiger Russlands sind, können Sie ein spezielles Bankkonto für nicht Ansässige in einer russischen Bank öffnen. Sie müssen dieses persönlich tun, während Sie in Russland sind. Ein solches Bankkonto erlaubt es Ihnen jede Geldsumme nach und aus Russland zu überweisen. Bankgebühren und -vorschriften variieren stark zwischen 20 USD und 1.5% des Betrages. Evans empfiehlt Ihnen gerne eine Bank die sich am besten für Ihre Zwecke eignet.
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Was sind die wichtigsten Schritte bei einer Kauf/Verkaufs-Transaktion in Moskau?
Der Erwerb einer Immobilie kann in folgende Schritte eingeteilt werden: die Suche eines geeigneten Käufers Ihrer Immobilie, Verkaufsverhandlungen und Unterzeichnung eines Vorvertrages (verbindliches Kaufangebot), Vorbereitung des Verkaufsabschlusses und Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, Registereintrag und Übergang der Immobilie an den Käufer.
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Was ist ein Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot)?
Aus vielen Gründen ziehen sich die meisten Maklergeschäfte über eine Zeitspanne von zwei Wochen bis zu mehreren Monaten hin. Einer davon ist das Maklergeschäfte eine Vielzahl von Dokumenten und Genehmigungen von verschiedenen staatlichen Stellen benötigen. Ein anderer Grund ist, dass der Käufer eventuell die Finanzierung des Kaufes sichern oder der Verkäufer sich einen neuen Wohnsitz suchen muss. Aus diesem Grund ist es notwendig, dass zwischen dem Käufer und Verkäufer ein Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot) existiert. Diese Vereinbarung beschreibt alle Bedingungen des zukünftigen Geschäftsabkommen und umreißt die notwendigen Dokumente welche der Käufer bereitstellen muss.
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Was ist die übliche Höhe einer Anzahlung in Moskau?
Nachdem der Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot) unterschrieben wurde, bezahlt der Käufer dem Verkäufer eine Anzahlung, normalerweise in bar, damit die Immobilie für die Zeit vom Markt genommen wird, bis alle notwendigen Dokumente zusammengestellt sind und der Abschluss des Geschäftes vorbereitet ist. Die Anzahlung ist üblicherweise kein Prozentsatz der Verkaufssumme, sondern ein runder Betrag den beide Parteien akzeptabel finden.
Entsprechend dem Zivilrecht der Russischen Föderation, gibt es zwei Arten von Anzahlungen: Eine Anzahlung (Avans) oder ein echtes Depot (Zadatok). Abhängig von Ihren Umständen, wird Evans Ihnen behilflich sein herauszufinden welche Art von Anzahlung am Besten für Ihre Immobilientransaktion ist.
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Wie schließt man den Verkauf ab?
Wenn die Bezahlung der Immobilie in Bar geschieht, wird dieser in eine Sicherheitsbox in einer Bank deponiert. Um das Geld deponieren zu können, muss oft die Echtheit der Scheine von einem Mitarbeiter der Bank überprüft werden. Im Gegensatz zu anderen Transaktionskosten, werden diese üblicherweise vom Käufer getragen. Nachdem das Geld deponiert ist, unterschreiben fahren beide Parteien fort die Unterschrift des Kaufvertrages vorzubereiten. Dies geschieht normalerweise in der Bank, im Maklerbüro, oder bei einem Notar in dessen Büro, wenn Sie sich entschieden haben einen Notar einzubeziehen. Das unterschriebene Dokument wird dann zur staatlichen Registrierung eingereicht, wonach dann die tatsächliche Übertragung der Besitzrechte stattfindet.
Sollten Sie sich jedoch zum Telextransfer entscheiden, wird die Abwicklung unterschiedlich sein. Evans ist Ihnen gerne dabei behilflich eine Überweisungsart zufinden die Ihre Interessen am Besten schützt.
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Gibt es irgendwelche zusätzliche Papierarbeit, nachdem die Immobilie auf den Käufer übertragen worden ist?
An dem Datum an dem der Besitz übertragen wird, sind beide Parteien dazu verpflichtet eine Anerkennungsakte zu unterschreiben. Dieser bescheinigt, dass der Besitz an den Käufer in akzeptablem Zustand übertragen worden ist. Obwohl dieser Akt keiner notariellen Beglaubigung bedarf, ist es doch ein integraler Teil der Dokumentation der Wohnung und sollte daher von beiden Parteien eingehalten werden.
Bitte sehen Sie sich unsere Verkaufsangebote an
Lesen Sie New York Times Artikel über Moskauer Immobilienmarkt (Februar 14, 2007)
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