Etre vendeur aujourd’hui à Moscou est une bonne chose. Avec une bonne stratégie de vente, vous avez toutes les chances d’avoir plusieurs offres pour votre propriété, y compris des offres au-dessus du prix indiqué et vous décidez vous-même des conditions dans lesquelles se fera la transaction selon vos préférences. Evans se fera un plaisir de vous aider et de vous guider à travers toutes les nuances et les implications juridiques et fiscales de la vente de propriété à Moscou.
Vous trouverez ci-dessous quelques réponses aux questions les plus fréquentes de nos clients. Cette page ne peut malheureusement pas adresser toutes les nuances et les particularités d'une transaction de biens immobiliers, qui sont nombreuses. Nous serons heureux de vous conseiller en ce qui concerne votre situation particulière, et de répondre à toute question sur l'achat ou la vente de propriété à Moscou ainsi que de vous proposer un service professionnel tout au long du processus. N’hésitez pas à contacter Anya Levitov pour toute question concernant la vente ou l'achat de biens immobiliers à Moscou. Vous pouvez aussi nous appeler au +7 (495) 232-6703 si vous êtes en Russie, au +1 (800) 840-6604 et au +44 (20) 8002-9605 si vous êtes aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni et nos agents immobiliers se feront un plaisir de vous aider.
Comment préparer une propriété à la vente? Lire
J'ai rénové mon appartement il y a quelques années sans en avoir obtenu la permission. Ai-je besoin de cette permission ? Lire
Existe-t-il un impôt sur les ventes ? Lire
Je possède une propriété depuis 10 ans et je ne suis pas résident fiscal en Russie. Suis-je exempt de taxes ? Lire
J’ai l’intention de vendre ma propriété, ai-je besoin d'un agent ? Lire
Qui paie des frais de courtage à Moscou ? Lire
En tant que vendeur, est-il à mon avantage d'utiliser plusieurs agences ? Lire
J'ai déjà un acheteur pour ma propriété. Puis-je utiliser Evans pour m'aider à conclure l'affaire ? Lire
Quels seront mes frais lors de la vente d’une propriété ? Lire
Ai-je besoin d'un notaire ? Lire
Quels sont les frais de notaire ? Lire
Comment les droits de propriété sont-ils enregistrés ? Lire
Comment se fera le paiement pour ma propriété ? Lire
Je vis à l'étranger et j’ai besoin de transférer le produit de la vente vers mon pays de résidence. Comment le faire ? Lire
Quelles sont les étapes principales d’une transaction vente-achat à Moscou ? Lire
Qu’est-ce qu’un accord dépositaire (préliminaire) ? Lire
Quel est le montant habituel des arrhes à Moscou ? Lire
Quelle est la procédure de conclusion ? Lire
Y-a-t-il d’autres formalités à compléter après enregistrement au nom du nouveau propriétaire ? Lire
Comment préparer une propriété à la vente?
À la différence de beaucoup d'autres marchés, peu d'acheteurs à Moscou considèrent la condition physique de la propriété comme un critère de sélection important. Les raisons pour ceci sont que beaucoup d'acheteurs préfèrent faire leurs propres rénovations et que les coûts de main-d'œuvre sont relativement bas. D'autres conditions de vente, cependant, sont plus importantes. Par exemple le statut juridique de la propriété, l'exactitude et l'état complet des documents du vendeur. Ces dernières conditions peuvent affecter le prix de vente.
Quelques exemples : si des membres russes de la famille sont enregistrés en permanence à l’adresse de votre appartement, nous vous recommandons de les enregistrer à une adresse alternative et de mettre la propriété sur le marché juridiquement libre de droits de tierce personnes. Si vous héritez d’une propriété, vous devez enregistrer votre titre avant de considérer une transaction. La procédure de succession peut prendre de plusieurs mois à un an, vérifiez donc vos titres de propriété pour vous assurer que cela a été fait. Si vous avez besoin d'aide, n’hésitez pas à nous contacter et nous nous en occuperons pour vous.
Ainsi, les appartements où personne n’est enregistré, qui ne sont pas encombrés des effets personnels du vendeur et qui ne sont pas occupés sont considérés comme un achat plus sûr. Ils sont beaucoup plus demandés et cotés et par conséquent à un prix plus élevé.
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J'ai rénové mon appartement il y a quelques années sans en avoir obtenu la permission. Ai-je besoin de cette permission ?
Non, sur le marché d'aujourd'hui favorable aux vendeurs, vous n'avez besoin d’aucune permission pour vendre votre propriété. Cependant, à partir du moment de l'achat l'acheteur assume responsabilité pour tous les changements exécutés. Certains acheteurs hésiteront et demanderont peut-être un rabais. Il vaut donc mieux investir un peu de temps et d’argent pour s’assurer que les documents sont conformes au plan existant. Evans vous aidera avec plaisir à mettre à jour votre plan BTI. Et comme l'enregistrement de changements au plan devient de plus en plus difficile d’année en année, le plus tôt vous ferez régulariser vos documents, le mieux ce sera. Certains changements pour lesquels on pouvait obtenir une permission en 1995 ne sont plus légaux. Contactez-nous avec toute question concernant votre situation particulière.
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Existe-t-il un impôt sur les ventes ?
Le taux d’imposition et le calcul de l’impôt à payer sur la vente dépendent de la résidence fiscale du vendeur. En général, les personnes qui passent plus de 183 jours par an en Fédération de Russie sont considérées comme résidents en ce qui concerne les impôts et paient un taux d’impôts de 13%. Les vendeurs qui sont dans cette situation paie l’impôt sur la plus-value, c'est-à-dire la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
De généreuses exonérations existent aussi pour les résidents fiscaux. Si vous possédez une propriété pendant plus de trois ans, le vendeur est exonéré d’impôts. Si vous possédez une propriété pour moins de trois ans, vous bénéficiez d’une exemption de 1,000,000 roubles, environ 35,000 dollars US).
Aucune exemption fiscale n'est malheureusement applicable aux non-résidents. Le taux d’impôts est alors de 30 % sur la somme totale du prix de vente sans considération de la somme investie pour l’acquisition de la propriété.
Pour éviter la double imposition dans le pays de résidence, le vendeur peut utiliser des accords fiscaux réciproques que la Russie a établis avec plusieurs pays. Vous devriez cependant vous renseigner sur les différentes nuances fiscales dans le pays où vous résidez.
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Je possède une propriété depuis 10 ans et je ne suis pas résident fiscal en Russie. Suis-je exempt de taxes ?
Malheureusement, aucune exemption fiscale n'est applicable aux non-résidents. Votre taux d’impôts est de 30 % sur la somme totale du prix de vente sans considération de la période pendant laquelle vous étiez propriétaire de la propriété.
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J’ai l’intention de vendre ma propriété, ai-je besoin d'un agent ?
La vente d'une propriété peut être divisée en deux opérations séparées. D'abord, mettre la propriété sur le marché et trouver un acheteur. Ensuite, structurer une transaction et assurer la réception rapide et sûre du paiement.
Si vous parlez le russe ou si vous pouvez compter sur l’aide de quelqu'un, vous pouvez placer des annonces pour vendre votre appartement ou votre maison dans les journaux et les magazines avec votre numéro de téléphone. Les annonces de presse sont relativement bon marché. Il faut pourtant, pour garantir le succès et la sécurité, être préparé à filtrer tous les appels et à faire visiter votre propriété quand cela conviendra aux acheteurs potentiels. Les professionnels de l’immobilier, quant à eux, ont accès a beaucoup plus de forums de publicité, tels les magazines spécialisés en immobilier, les sites Internet, les courtiers associés et les listes interentreprises ainsi que leurs propres fonds de clients acheteurs recherchant activement une propriété.
De plus, un bon agent immobilier vous trouvera non seulement un certain nombre d'acheteurs ‘disposés et solvables’, mais structurera aussi la transaction et protégera vos intérêts tout au long de la vente jusqu'à réception finale du paiement là où vous en avez besoin. Une compagnie immobilière professionnelle comme Evans a un avocat dans son équipe, vous pourrez donc économiser sur les frais juridiques.
Sinon vous déciderez peut-être de retenir un avocat en biens immobiliers pour structurer et superviser la transaction. En général, à moins que vous ne soyez un vendeur expérimenté sur le marché russe, nous vous recommandons d'avoir quelqu'un pour vous aider quand vous vendez une propriété à Moscou. Les Codes Conjugaux, Résidentiels, Civils et Fiscaux russes peuvent avoir des implications importantes même sur l’affaire de biens immobiliers la plus simple – et c'est pour pourquoi l'utilisation d'une aide professionnelle met toutes les chances de votre cote.
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Qui paie des frais de courtage à Moscou ?
Les frais de courtage sont payés par la personne à qui le service est fourni qu’il s’agisse d’un acheteur ou d’un vendeur. Dans les deux cas, les frais de courtage sont en général calculés comme pourcentage du prix de vente allant de 5 % pour les propriétés les moins chères et se réduisant jusqu’à 2 % pour celles qui coûtent environ 2,000,000 USD.
Les frais de courtage de l'acheteur comprennent la recherche de propriété, la vérification des titres de propriété et des droits d'utilisation, l’organisation de la transaction et la supervision du transfert de propriété final au nouvel acheteur.
Les frais de courtage du vendeur comprennent l’évaluation de la propriété, la mise sur le marché de la propriété et l’utilisation de forums multiples de publicité pour atteindre un maximum d’acheteurs potentiels, l’organisation des visites, les négociations avec les clients potentiels, la préparation de l'ensemble des documents nécessaires à la transaction, l’organisation de la transaction elle-même et la supervision du transfert de propriété final.
Plus important encore, l'agent immobilier d'Evans agira comme votre représentant, protégeant vos intérêts pendant la négociation des conditions de la transaction vente-achat. Nous préparerons les documents nécessaires, organiserons la structure de la transaction et les procédures pour garantir que tout se passe sans heurts, que vous ne risquez rien financièrement, que vous ne payez pas de frais exorbitants et que vous recevez votre paiement à temps.
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En tant que vendeur, est-il à mon avantage d'utiliser plusieurs agences ?
Beaucoup de vendeurs croient qu'en mettant une propriété en vente avec plusieurs agences immobilières ils atteindront une audience plus large et trouveront un acheteur plus vite et au meilleur prix. Bien que cette approche vous donne accès aux fonds de clients potentiels de plusieurs agences, elle a aussi des conséquences négatives dont vous devriez être conscients. Tout d'abord, si l’agent n’est pas agent exclusif il va hésiter devant les grosses dépenses de publicité.
Ensuite et plus significatif, les agents non exclusifs qui proposent un même appartement sur le marché rivalisent en toute probabilité pour les mêmes acheteurs en fonction du prix. L'offre d'un prix plus bas est donc la façon la plus facile de se différencier des autres agents pour obtenir l'affaire. La base de données inter entreprise utilisée par la plupart des agents permet de dépister facilement les propriétés commercialisées par plus d'un agent. Un acheteur potentiel ou l'agent d'un acheteur répondront à l’annonce avec le prix le plus bas et/ou visiteront la propriété avec celui qui l'offre meilleur marché.
En revanche, un agent exclusif diligent commercialisera la propriété de manière à atteindre tous les acheteurs potentiels et vous apportera toutes les offres parmi lesquelles vous pourrez choisir.
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J'ai déjà un acheteur pour ma propriété. Puis-je utiliser Evans pour m'aider à conclure l'affaire ?
Evans offre une assistance juridique protégeant les intérêts du vendeur pendant la vente en tant que service séparé. Les frais sont en général la moitié de nos frais de courtage réguliers, mais pas moins de $2500.
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Quels seront mes frais lors de la vente d’une propriété ?
En général sur le marché tous les frais associés à une transaction vente achat sont couverts par l'acheteur. Il n'y a aucune taxe de vente supplémentaire sur le produit de la vente en dehors de l'impôt sur le revenu. Vos seuls autres frais seront les frais de courtage ou frais juridiques si vous avez choisi d’engager une aide professionnelle.
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Ai-je besoin d'un notaire ?
La loi n'exige pas la certification de l'accord vente achat. Comme cette certification est coûteuse et qu’elle est habituellement à la charge de l’acheteur, c'est d'habitude l’acheteur qui décide.
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Quels sont les frais de notaire ?
Les frais de notaire varient selon le prix de vente de l'appartement et vont de 0.7 % pour les propriétés les plus chères à 1.5 % pour les plus petites. Ces frais sont cependant d'habitude à la charge de l'acheteur.
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Comment les droits de propriété sont-ils enregistrés ?
L’enregistrement de l'accord vente-achat auprès du Département Principal du Service Fédéral d'Enregistrement pour Moscou marque le transfert des droits de propriété. L’enregistrement peut se faire dans plusieurs bureaux de cette organisation à Moscou. Il peut être organisé par le notaire ou par l'agent immobilier. Le délai normal d'enregistrement est de 30 jours. Les frais, en général à la charge de l’acheteur, sont de 100 dollars US environ. L'enregistrement express prend 7 jours et coûte environ $300.
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Comment se fera le paiement pour ma propriété ?
Bien que la grande majorité des transactions immobilières se fassent en argent comptant, les transactions vente-achat se font toujours dans une banque. Là, les coffres-forts de la banque remplace un dépôt fiduciaire pour garantir à l’acheteur et au vendeur que le paiement sera versé lors du transfert final des droits de propriété. Dans ce cas, le montant total en espèces est déposé dans un coffre à la banque à la condition que la banque ne verse cette somme au vendeur que sur présentation de tous les titres et documents enregistrés au nom de l’acquéreur. Les frais pour ces services bancaires vont de 30 à 80 dollars par coffre. En général à Moscou la plus grande partie de ces frais est à la charge de l’acheteur.
Pour les propriétés les plus chères, on utilise quelquefois le système de virement bancaire. Ces transactions présentent cependant plus de risques que les transactions en espèces, le système de dépôt fiduciaire n’étant pas solidement établi à Moscou. Le paiement s’effectue d’habitude après authentification par notaire et avant l’enregistrement au registre d’état. Comme il s’agit de transferts inconditionnels, l’enregistrement au registre d’état peut etre mis en vigueur ou bloqué que la somme ait été payée ou non.
En tant qu’alternative au virement ou au système coûteux de compte fiduciaire à l’étranger, Evans recommande l’utilisation d’une méthode courante ici, la ‘Lettre de Crédit’. Le coût pour ce service dépend de la banque choisie et va de 1000 dollars à 2% de la somme de la transaction. Ce service de Lettre de Crédit n’est cependant pas offert par toutes les banques.
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Je vis à l'étranger et j’ai besoin de transférer le produit de la vente vers mon pays de résidence. Comment le faire ?
En tant que personne ne résidant pas en Russie, vous pouvez ouvrir un type spécial de compte en banque dans n'importe quelle banque russe. Vous devez le faire en personne quand vous êtes en Russie. Un tel compte vous permet d'importer et exporter n'importe quelle somme d'argent à travers la frontière. Les frais et les conditions des banques varient beaucoup, de $20 à 1.5 % de la somme. Evans pourra vous recommander la meilleure banque selon vos besoins particuliers.
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Quelles sont les étapes principales d’une transaction vente-achat à Moscou ?
La vente d’un appartement suit les étapes suivantes: trouver un acheteur potentiel pour votre propriété, négociations et signature d’un accord préliminaire, préparation à la conclusion, conclusion, paiement, et enregistrement de la transaction, et finalement, transfert de la propriété.
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Qu’est-ce qu’un accord dépositaire (préliminaire) ?
La majorité des transactions immobilières à Moscou s’étendent dans le temps sur une période allant de deux semaines à plusieurs mois. Ceci pour plusieurs raisons: tout d’abord, toute transaction immobilière à Moscou nécessite toute une série de documents qui doivent être obtenus auprès de différentes institutions d’état. Ensuite, l’acheteur peut avoir besoin d’obtenir un financement ou le vendeur de trouver une autre résidence. Ceci explique la nécessité d’un accord préliminaire entre l’acquéreur et le vendeur. Les accords préliminaires ou dépositaires décrivent toutes les conditions de la transaction future et définissent aussi la liste des documents indispensables que le vendeur doit fournir.
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Quel est le montant habituel des arrhes à Moscou ?
Lors de la signature d’un accord préliminaire (dépositaire), l’acquéreur verse des arrhes au vendeur, habituellement en espèces, pour que la propriété soit retirée du marché pour la période nécessaire pour réunir tous les documents requis et à la préparation de la conclusion. Le montant des arrhes ne représente pas un certain pourcentage du prix de la propriété, il s’agit plutôt d’une somme que les deux partenaires trouvent acceptable.
Selon le Code Civil de la Fédération de Russie il existe deux types d’arrhes: un paiement à l’avance (Avans) et des acomptes (Zadatok). Les professionnels d’Evans vous aideront à déterminer quel type d’arrhes est le meilleur pour votre transaction immobilière.
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Quelle est la procédure de conclusion ?
Si le paiement pour l’appartement doit être fait en espèces, le montant total est déposé dans un coffre-fort. Le dépôt des fonds s’accompagne souvent de la vérification de l’authenticité des dollars par des officiels de la banque. A la différence des autres frais de transaction, ce service est généralement payé par le vendeur. Quand le dépôt et la vérification sont terminés, les partenaires procèdent à la signature du contrat vente-achat. On signe en général à la banque, dans les bureaux de l’agent immobilier ou dans le cabinet du notaire si vous avez choisi d’employer un notaire. Le contrat signé est soumis pour enregistrement sur le registre d’état, à la suite de quoi on effectue le transfert des droits de propriété.
Si vous choisissez de payer par virement bancaire, le processus peut varier. Les professionnels d’Evans vous aiderons à développer une stratégie de transaction qui protègera vos intérêts.
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Y-a-t-il d’autres formalités à compléter après enregistrement au nom du nouveau propriétaire ?
Le jour du transfert de la propriété, les partenaires contractuels doivent signer un Acte d’Acceptation, qui certifie que l’appartement est transféré à l’acquéreur dans une condition acceptable. Cet acte, même s’il ne doit pas obligatoirement être visé par un notaire, forme une partie intégrale de la documentation de l’appartement et doit être conservé par les deux parties.
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Lire un article de New York Times sur le marché de l'immobilier à Moscou (Février 14, 2007)
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