I contratti d’affitto per le abitazioni e gli uffici a Mosca sono formulati con l’aiuto di un agente immobiliare, e vengono stipulati direttamente tra il proprietario dell’appartamento e l’inquilino. I contratti non vengono quasi mai autenticati da un notaio. Se una delle parti contraenti non conosce il Russo, allora il contratto viene redatto in due lingue, Russo e Inglese.

In Russo vi è una distinzione tra i termini “najm” e “arenda”. Il primo è riservato ai contratti di affitto tra soggetti fisici, mentre il secondo si applica solitamente ai contratti d’affitto ove una delle parti sia un soggetto giuridico. In corrispondenza di questa distinzione si potranno avere contratti nominalmente diversi.

Il testo di un contratto standard occupa in genere poche pagine, ma le condizioni presentate dalle diverse compagnie possono differire notevolmente, quindi, prima di firmare il contratto, è opportuno controllarlo e assicurarsi che i Vostri interessi siano ben tutelati.

Documenti che devono essere presentati dal proprietario

A differenza dalla vendita di un appartamento, in caso di affitto non sono di solito richiesti molti documenti né certificati. Il proprietario dell’appartamento o della casa deve presentare i documenti che certificano i suoi diritti di proprietà, quali ad esempio la “Certificazione di Registrazione statale dei Diritti di Proprietà”, e il contratto sulla base del quale questa Certificazione è stata emessa. (ad esempio, il contratto di cessione, nel caso di privatizzazione, il contratto di compra-vendita, il contratto di scambio, di regalia, di usufrutto, ecc.)

Nel caso in cui l’edificio appartenga a più di un proprietario, è necessaria la presenza di tutti i proprietari alla firma del contratto o quanto meno la delega notarile di consenso all’affitto dell’immobile. Questo consenso è richiesto anche da parte di tutti i soggetti che siano registrati come residenti nell’appartamento, dal momento che possono vantare un diritto d’uso sull’immobile. L’elenco di tutte le persone registrate nell’appartamento può essere controllato presso la sede locale dello “ZhEK” (Comitato per la Gestione degli Immobili).

Documenti che devono essere presentati dall’affittuario

Al momento in Russia non esiste un metodo sicuro per controllare la solvibilità di un potenziale affittuario. Ovviamente il proprietario dell’appartamento può richiedere la copia del passaporto del futuro inquilino, ma questo non è sufficiente a garantire la sua solvibilità. Per questo tipo di controllo si possono richiedere informazioni dal posto di lavoro dell’affittuario, richiedendo nome e telefono dell’azienda e anche il recapito di un referente nell’ufficio.

Durata del contratto

I contratti d’affitto a Mosca vengono di solito stipulati per un periodo di un anno e oltre. La maggior parte degli affittuari cercano di trovare un appartamento in affitto per tutta la durata del loro soggiorno a Mosca, soprattutto se arrivano in città per lavorare a contratto per qualche compagnia internazionale o in missione diplomatica. La durata media di questi contratti è di due-tre anni, e solo pochi sono pronti a traslocare una o addirittura più volte durante un così breve periodo. Nel caso in cui l’affittuario sia comunque costretto per qualsiasi motivo a interrompere il contratto d’affitto anzitempo, è tenuto ad avvisare in anticipo il proprietario circa le sue intenzioni. I termini di questo preavviso (di solito un mese, a volte anche oltre) vengono usualmente stabiliti all’atto della stipula del contratto.

D’altro canto, secondo il Codice Civile della Federazione Russa, il proprietario dell’appartamento non può interrompere il contratto d’affitto, tranne nei casi in cui l’affittuario violi le condizioni dello stesso, ad esempio in caso di mancato pagamento delle mensilità.

Pagamento e cauzione

L’affitto a Mosca viene di solito stabilito in Dollari e viene pagato in anticipo, mensilmente o trimestralmente. A volte gli affittuari possono proporre un pagamento in anticipo piuttosto considerevole, sei mesi o addirittura un anno, per ottenere uno sconto sulla somma mensile. Il pagamento avviene attualmente in contanti, nonostante la maggior parte delle grandi compagnie ora insista sul pagamento tramite bonifico bancario, in rubli o in valuta.

Una delle condizioni standard dei contratti d’affitto è la cauzione, che viene depositata dall’affittuario come una sorta di assicurazione per il proprietario, in caso di eventuali ritardi nei pagamenti o di danni. In assenza di danni effettivi, la cauzione viene spesso utilizzata come pagamento dell’ultimo mese d’affitto.

Spese aggiuntive

Spesso l’appartamento può essere ristrutturato o rinnovato su richiesta del nuovo affittuario. Ad esempio, l’affittuario può chiedere che i mobili siano rimossi, o, al contrario, che l’appartamento sia arredato, che vengano installati nuovi elettrodomestici, o che sia collegata Internet. Nel contratto di solito sono specificate le condizioni alle quali verranno condotte tutte le migliorie, nonché a carico di chi saranno e anche se tali migliorie debbano poi essere o meno lasciate nell’appartamento allo scadere del periodo d’affitto.

Un punto importante è poi rappresentato dalle spese condominiali e comunali. La pratica abituale a Mosca è che l’affitto comprenda tutte queste spese, tranne le telefonate interurbane e internazionali. Inoltre, l’affittuario paga mensilmente l’eventuale canone della TV satellitare e di Internet. A volte le parti possono accordarsi sul fatto che l’affittuario paghi a parte anche l’elettricità.

L’assistenza della Evans

La discussione di tutti questi importanti dettagli si effettua congiuntamente in presenza di entrambe le parti, complessivamente con la totalità delle previsioni del contratto. Le trattative migliori non sono quelle dove le parti rimangono soddisfatte, ma piuttosto quelle dove le parti abbiano discusso minuziosamente tutte le sfumature, anche le più sottili, del contratto. Il contratto migliore è quello che non solo tutela i Vostri interessi, ma che prevede tutte le possibili situazioni difficili o controverse, e che descrive chiaramente il comportamento delle parti in casi simili. Gli esperti consulenti della Evans Vi aiuteranno a condurre le trattative con successo e a compilare un contratto corretto, tenendo in considerazione le Vostre esigenze individuali e i Vostri desideri.