Chi vende oggi a Mosca si trova in una posizione privilegiata. Se si segue una strategia di vendita efficace è molto probabile che riceverete molte offerte per la vostra proprietà, comprese alcune al di sopra del prezzo di quotazione, e che potiate stabilire le condizioni che preferite per la contrattazione. Evans sarà ben lieta di assistervi e guidarvi in tutte le fasi, comprese quelle legali e fiscali, che si incontrano quando si vende una proprietà a Mosca.
A seguire troverete le risposte alle domande più frequenti fatte dai nostri clienti. Purtroppo, l’intero spettro dei dettagli inerenti le transazioni immobiliari è troppo esteso da poterlo coprire in una sola pagina. Saremo lieti di farci carico della vostra situazione particolare, di rispondere alle vostre domande riguardo l’acquisto e la vendita di una proprietà a Mosca ed offrirvi la nostra assistenza professionale per tutta la durata del processo. Non esitate a contattare Anya Levitov se avete domande su come vendere o comprare una proprietà a Mosca. Telefonateci al numero +7 (495) 232-6703 se siete in Russia, o al numero +1 (800) 840-6604 e +44 (20) 8002-9605 se siete negli USA o nel Regno Unito, ed uno dei nostri consulenti sarà lieto di assistervi.
Come preparare la mia proprietà per la vendita? Leggi
Ho ristrutturato il mio appartamento tanti anni fa, ma non ho mai ottenuto i permessi. Me li devo procurare? Leggi
Ci sono tasse da pagare sui proventi di vendita? Leggi
Posseggo una proprietà da 10 anni, ma non sono residente fiscale in Russia. Sono esente dalle tasse? Leggi
Ho intenzione di vendere la mia proprietà, ho bisogno di un broker? Leggi
Chi paga la commissione di brokeraggio a Mosca? Leggi
In qualità di venditore, mi conviene avere più di un broker immobiliare? Leggi
Ho già un compratore per la mia proprietà. Posso avvalermi di Evans per concludere l’affare? Leggi
Quali spese dovrò sostenere per vendere la mia proprietà? Leggi
Ho bisogno di un notaio? Leggi
A quanto ammontano le spese notarili? Leggi
Come si registrano i diritti di proprietà? Leggi
Come si effettuano i pagamenti? Leggi
Vivo all’estero e ho bisogno di trasferire i proventi della vendita nel mio paese di residenza. Come faccio? Leggi
Quali sono le fasi principali di una transazione di compravendita a Mosca? Leggi
Che cosa è un accordo depositario (preliminare)? Leggi
A quanto ammonta di solito un deposito cauzionale a Mosca? Leggi
Qual è la procedura per la chiusura di un accordo? Leggi
Sono previsti documenti addizionali dopo che la proprietà è stata registrata col nome del nuovo acquirente? Leggi
Come preparare la mia proprietà per la vendita?
Contrariamente a quanto avviene in altri mercati, pochi compratori a Mosca richiedono come criterio selettivo buone condizioni fisiche della proprietà. Il motivo di questo è che molti compratori preferiscono ristrutturare personalmente la proprietà e la manodopera locale è relativamente economica. Oltre condizioni di vendita sono comunque considerate più importanti, come ad esempio la condizione legale della proprietà e l’accuratezza con cui il venditore compila i documenti necessari. Questo può influire sul prezzo di vendita.
Alcuni esempi: Se avete un membro della vostra famiglia registrato come residente nel vostro appartamento, vi consigliamo di registrarlo ad un altro indirizzo e mettere la proprietà sul mercato legalmente libera da diritti di terze parti. Se ereditate una proprietà, dovete registrare il vostro diritto di proprietà prima di cominciare la transazione. La procedura di successione può durare da qualche mese ad un anno, per questo motivo meglio controllare che i documenti che attestano l’avvenuto passaggio di proprietà siano in regola. Se avete bisogno di assistenza, non esitate a contattarci, e noi lo faremo per voi.
Quindi, appartamenti che non hanno persone registrate come residenti, non contengono oggetti di proprietà del venditore e non hanno residenti sono immobili sicuri da comprare. Sono molto richiesti e per questo possono ottenere un prezzo maggiore.
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Ho ristrutturato il mio appartamento tanti anni fa, ma non ho mai ottenuto i permessi. Me li devo procurare?
No. Oggi il mercato delle vendite non richiede permessi per vendere una proprietà. Ad ogni modo, una volta effettuato l’acquisto, il compratore si assume la responsabilità per i cambiamenti avvenuti. Ad alcuni compratori questo non piace e possono chiedere uno sconto. Per questo motivo può essere utile investire tempo e denaro per fare in modo che la planimetria registrata al catasto rispecchi la conformazione attuale dell’immobile. Evans sarà lieta di assistervi per aggiornare la planimetria del vostro appartamento. Dal momento che registrare i cambiamenti effettuati nell’immobile diventa ogni anno sempre più complicato, prima cominciate a mettervi in regola con i documenti meglio è. Alcuni cambiamenti che hanno ottenuto il permesso nel 1995 oggi sono considerati illegali. Non esitate a contattarci se avete domande riguardo la vostra situazione personale.
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Ci sono tasse da pagare sui proventi di vendita?
L’ammontare delle tasse e il calcolo delle imposte sul reddito relative alla vendita dipendono dalla residenza fiscale del venditore. In genere, le persone che spendono più di 183 giorni in un anno nella Federazione russa sono considerate residenti fiscali e sono tassabili per il 13%. Questi tipi di venditori pagano le tasse sul guadagno in conto capitale, ovvero sulla differenza tra il prezzo d’acquisto e quello di vendita.
Per i residenti fiscali sono disponibili consistenti esenzioni fiscali. Se si possiede una proprietà per oltre tre anni, il venditore è esente dal pagamento delle tasse. Se avete posseduto una proprietà per meno di tre anni, otterrete uno sconto di 1.000.000 di rubli (circa 35.000 USD).
Purtroppo non sono previste esenzioni fiscali per i non residenti fiscali. Questi venditori pagano il 30% sui proventi totali della vendita, indipendentemente da quanto si è speso per comprare l’immobile.
Per evitare di essere nuovamente tassati nel paese di residenza, il venditore può stipulare un accordo di doppia tassazione, accordo che la Russia ha con vari paesi. Ad ogni modo, vi consigliamo di informarvi nel vostro paese di residenza sulle differenti procedure fiscali da seguire in questi casi.
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Posseggo una proprietà da 10 anni, ma non sono residente fiscale in Russia. Sono esente dalle tasse?
Purtroppo non ci sono esenzioni per i non residenti fiscali. Dovrete dunque pagare il 30% sui proventi totali della vendita, indipendentemente da quanto tempo siete in possesso della proprietà.
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Ho intenzione di vendere la mia proprietà, ho bisogno di un broker?
Il processo di vendita di una proprietà può essere diviso in due fasi separate. Fase uno: mettere sul mercato la proprietà e trovare un compratore. Fase due: organizzare la transazione e assicurarsi che il pagamento venga ricevuto subito ed in modo sicuro.
Se parlate russo o potete fare affidamento sull’aiuto di qualcuno, potete mettere un annuncio di vendita del vostro appartamento o casa in un quotidiano o giornale lasciando il vostro numero di telefono. Mettere un annuncio su un giornale è di solito molto economico. Ad ogni modo, in modo da assicurarvi successo e sicurezza, siate pronti a filtrare le telefonate che riceverete e mostrare la proprietà quando fa comodo ai potenziali compratori. I professionisti del settore immobiliare hanno però accesso ad un numero maggiore di possibilità dove mettere un annuncio di vendita, come ad esempio riviste immobiliari patinate, siti web, liste riservate agli operatori del settore, quelle esclusive della propria agenzia ed il proprio circolo di clienti-compratori.
Inoltre, un bravo broker non solo vi troverà un certo numero di compratori “di tutto rispetto”, ma organizzerà l’affare in tutti i suoi dettagli, proteggerà i vostri interessi durante l’intero processo di vendita fino a quando non riceverete l’intero importo nel luogo dove voi desiderate. Agenzie immobiliari di alta professionalità come Evans hanno nel loro organico un avvocato, che vi farà risparmiare sulle spese legali.
In alternativa, potete scegliere di assumere un avvocato esperto di pratiche immobiliari che si occuperà dell’organizzazione e si prenderà cura dell’affare. In generale, se non siete pratici del sistema di vendite del mercato russo, vi consigliamo di avere qualcuno che vi aiuti col la vendita di una proprietà a Mosca. Posizione fiscale, stato civile e residenza possono essere determinanti anche nella più semplice transazione immobiliare. Per questo motivo è vantaggioso per voi avere l’assistenza di professionisti.
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Chi paga la commissione di brokeraggio a Mosca?
La commissione di brokeraggio è a carico della persona a cui si fornisce il servizio, sia essa il compratore od il venditore. In entrambi i casi viene calcolata come percentuale sul prezzo di vendita. Si va dal 5% per proprietà meno care sino al 2% per quelle che costano sui 2.000.000 USD.
La commissione di brokeraggio per il compratore include la ricerca dell’immobile, i documenti che attestano la proprietà ed i diritti d’usufrutto, occuparsi della chiusura dell’affare, e sovrintendere al trasferimento finale della proprietà in favore del nuovo compratore.
La commissione di brokeraggio per il venditore comprende la valutazione della proprietà, la sua messa sul mercato avvalendosi di molteplici siti di annunci in modo da raggiungere il numero maggiore di potenziali compratori, prendere appuntamenti per far vedere l’immobile, contrattare con i potenziali clienti, preparare l’intero pacco di documenti necessari per la transazione, occuparsi della chiusura dell’affare, e sovrintendere al trasferimento finale della proprietà.
Ciò che più importa è che un agente Evans svolgerà la funzione di vostro rappresentante, proteggerà i vostri interessi durante la contrattazione delle condizioni di compravendita. Noi ci occuperemo della preparazione dei documenti necessari, ci prenderemo cura di stabilire, portare avanti e concludere la procedura in modo da garantire che tutto vada liscio, non ci siano per voi rischi finanziari, non sosteniate spese inutili, e riceviate il vostro pagamento in tempo.
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In qualità di venditore, mi conviene avere più di un broker immobiliare?
Molti venditori pensano che affidare la propria proprietà a più di un’agenzia immobiliare serva a raggiungere un numero maggiore di interessati e a trovare un compratore prima e ad un prezzo migliore. Sebbene una tale procedura possa garantirvi l’accesso immediato al giro di clienti di diverse agenzie, ci sono anche delle conseguenze negative di cui dovete essere al corrente. In primo luogo, un broker che sa di non avere l’esclusiva ha meno incentivi per darsi da fare nel proporre l’immobile.
In secondo luogo – ed è ciò che più importa – è molto probabile che due broker che offrono lo stesso appartamento sul mercato entrino in competizione tra di loro e decidano di abbassare il prezzo per accaparrarsi lo stesso compratore. Offrire un prezzo minore è il modo più semplice per differenziarsi da altri broker in modo da concludere l’affare. Esistono banche dati comini riservate agli operatori del settore consultate dalla maggior parte dei broker che permettono di sapere quali siano le proprietà in mano a più di un agente. Un potenziale compratore od il suo agente risponderà all’annuncio con il prezzo più basso e/o andranno a vedere quelle proprietà con chi le offre ad un prezzo minore.
Un broker che ha l’esclusiva si metterà invece tutto il proprio impegno per mettere sul mercato l’immobile per raggiungere i potenziali compratori e per presentarvi le offerte da scegliere.
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Ho già un compratore per la mia proprietà. Posso avvalermi di Evans per concludere l’affare?
Evans offre assistenza legale per proteggere il venditore durante la vendita come servizio separato. La parcella è di solito metà della commissione di brokeraggio usuale, ma non meno di 2500 USD.
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Quali spese dovrò sostenere per vendere la mia proprietà?
La pratica comune del mercato prevede che sia il compratore a coprire tutti i costi relativi la compravendita. Non ci sono tasse addizionali sui proventi della vendita, eccetto le imposte sui redditi. Le sole altre spese che avrete sono la commissione di brokeraggio o la parcella per i servizi legali se decidete di avvalervi dell’assistenza professionale di un avvocato.
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Ho bisogno di un notaio?
La legge non richiede l’autenticazione notarile dell’accordo di compravendita. Dal momento che tale documento è di solito alquanto costoso ed è a carico del compratore, spetta a lui decidere se farlo o meno.
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A quanto ammontano le spese notarili?
Le spese notarili dipendono dal prezzo dell’appartamento e variano dallo 0,7% per gli immobili più cari al 1,5% per quelli più economici. Queste spese sono di solito a carico del compratore.
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Come si registrano i diritti di proprietà?
La registrazione dell’atto di compravendita presso il Dipartimento federale di registrazione catastale di Mosca sancisce il trasferimento dei diritti di proprietà. La si può fare in vari uffici in diverse aree della città. Della registrazione si può prendere cura il notaio o l’agente immobiliare. In genere il tempo di registrazione è di 30 giorni. La tassa da pagare allo stato, a carico di solito del compratore, è di circa 100 USD. Una pratica accelerata richiede 7 giorni e costa sui 300 USD.
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Come si effettuano i pagamenti?
Sebbene la maggior parte delle transazioni immobiliari avvengano in contanti, le transazioni di compravendita vengono sempre effettuate in banca. Qui, le cassette di sicurezza della banca fungono da conto destinato a garanzia per garantire ai venditori ed ai compratori che il pagamento venga effettuato nel momento in cui la proprietà viene trasferita al compratore. In questo caso, l’intera somma di denaro viene depositata in una cassetta di sicurezza con la condizione che la banca consegni il denaro al venditore alla presentazione dell’intero plico di documenti che attestano l’effettuazione della registrazione al catasto a favore del compratore.
Questo servizio costa dai $ 30 agli $ 80 per cassetta di sicurezza. È pratica comune a Mosca che il compratore copra la maggior parte di queste spese.
Appartamenti che costano di più possono a volte richiedere il pagamento mediante bonifico telegrafico. Ad ogni modo, non esiste una formula sicura quale un conto destinato a garanzia, per questo ironicamente queste transazioni sono più rischiose dei contanti. Di solito il pagamento viene fatto dopo l’autenticazione notarile e prima della registrazione al catasto. Dal momento che questi trasferimenti avvengono incondizionatamente, la registrazione al catasto può essere rispettata o bloccata indipendentemente se si è già effettuato o meno il pagamento.
Come alternativa al bonifico telegrafico e al costoso conto destinato a garanzia straniero, Evans consiglia l’uso di una “Lettera di Credito”. Il suo costo dipende dalla banca e varia da 1000 USD al 2% del totale della transazione, ma non tutte le banche sono in grado di fornire Lettere di Credito.
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Vivo all’estero e ho bisogno di trasferire i proventi della vendita nel mio paese di residenza. Come faccio?
Come non residente in Russia è possible aprire in qualsiasi banca russa uno speciale tipo di conto bancario riservato ai non residenti. Questo bisogna farlo di persona quando si è in Russia. Questo tipo di conto vi permette di importare ed esportare qualsiasi somma di denaro attraverso il confine. Le spese e i requisiti bancari variano da $20 a 1,5% del totale. Evans vi suggerirà quale banca saprà soddisfare al meglio le vostre esigenze.
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Quali sono le fasi principali di una transazione di compravendita a Mosca?
Il processo di comprare un appartamento a Mosca può essere diviso nelle seguenti fasi: trovare un potenziale cliente per la vostra proprietà, contrattare e firmare l’accordo preliminare, preparare la chiusura, la chiusura, il pagamento e la registrazione dell’atto ed infine il trasferimento della proprietà.
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Che cosa è un accordo depositario (preliminare)?
La maggior parte degli accordi immobiliari a Mosca durano per un periodo che va da due settimane a diversi mesi. Ci sono vari motivi per questo. In primo luogo, qualsiasi transazione immobiliare richiede l’ottenimento di documenti correnti da varie istituzioni statali. In secondo luogo, il compratore può avere bisogno di ottenere un finanziamento o il venditore può avere bisogno di ottenere una nuova residenza. Ciò determina la stesura di un accordo preliminare tra chi compra e chi vende. Un accordo preliminare o depositario illustra tutte le condizioni dell’affare futuro e presenta una lista dei documenti che il venditore dovrà fornire.
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A quanto ammonta di solito un deposito cauzionale a Mosca?
Al momento della firma di un accordo preliminare (depositario) il compratore paga al venditore un deposito cauzionale per far togliere dal mercato l’immobile per il periodo necessario per procurasi tutti i documenti necessari e arrivare alla chiusura. L’ammontare di questo deposito di solito non è calcolato in percentuale al prezzo della proprietà, ma è una cifra tonda che entrambi le parti ritengono accettabile.
Il Codice Civile della Federazione russa prevede due tipi di deposito cauzionale: pagamento anticipato (Avans) ed il deposito cauzionale vero e proprio (Zadatok). A seconda delle vostre circostanze, Evans vi offrirà aiuto professionale per stabilire quale tipo di deposito cauzionale si addice meglio alla vostra transazione immobiliare.
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Qual è la procedura per la chiusura di un accordo?
Se il pagamento dell’appartamento viene effettuato in contanti, l’intera somma viene depositata in una cassetta di sicurezza. Depositare il denaro di solito prevede il controllo delle banconote per assicurasi che non siano false da parte di un funzionario della banca. Contrariamente alle altre spese, i costi in questo caso sono di solito coperti dal venditore. Una volta terminata questa procedura, le parti procedono alla firma del contratto di compravendita. La firma di solito ha luogo in banca, nell’ufficio di un agente immobiliare, o dal notaio, nel caso decidiate di avvalervi di un notaio. Il contratto firmato viene portato ad essere registrato al catasto. Il trasferimento di proprietà avviene non appena si effettua questa registrazione.
Se deciderete di effettuare il pagamento mediante bonifico telegrafico, questa procedura può variare. Evans vi offrirà assistenza professionale per proteggere i vostri interessi.
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Sono previsti documenti addizionali dopo che la proprietà è stata registrata col nome del nuovo acquirente?
Il giorno in cui avviene il trasferimento della proprietà le parti interessate devono firmare un Atto di Accettazione che certifica il trasferimento dell’appartamento al compratore secondo le condizioni pattuite. Questo Atto, anche se non ha bisogno di autenticazione notarile, è parte integrale dei documenti dell’appartamento ed entrambe le parti devono conservare copia.
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Leggi un articolo del New York Times sul mercato immobiliare di Mosca (14 Febbraio 2007)
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