На сегодняшнем быстро меняющемся рынке грамотная стратегия продажи имеет огромное значение. Специалисты компании Эванс будут рады помочь спланировать продажу Вашей недвижимости наиболее выгодным образом, учитывая юридические и налоговые особенности ситуации.
Ниже вы найдете ответы на некоторые наиболее часто задаваемые вопросы наших клиентов. К сожалению, на этой странице невозможно осветить нюансы и особенности всех сделок с недвижимостью. Мы с удовольствием ответим на любые индивидуальные вопросы о покупке или продаже собственности в Москве и окажем профессиональную юридическую помощь. Пожалуйста, обращайтесь к Ане Левитовой с любыми вопросами о продаже или покупке недвижимости в Москве.
Также Вы можете связаться с нами по телефону +7 (495) 232-6703, если Вы находитесь в России, или 212-343-0600 (или 1800- 840-6604) и +44 (20) 8002-9605, если Вы находитесь в США или Великобритании, и наши консультанты с удовольствием Вам помогут.
Наши предложения на продажу
Как мне подготовить недвижимость к продаже?
Много лет назад в квартире был сделан ремонт, но мы не получали никаких разрешений. Нужны ли они мне для продажи?
Существуют ли какие-либо налоги при продаже?
Я являюсь резидентом Российской Федерации. На какой налоговый вычет я могу рассчитывать?
Я не являюсь резидентом Российской Федерации, но владею квартирой более 10 лет. Освобождаюсь ли я от налогообложения?
Я планирую продать недвижимость. Нужен ли мне агент?
Кто оплачивает услуги агента в Москве?
Не выгоднее ли мне как Продавцу привлечь несколько агентов для продажи недвижимости?
Я самостоятельно нашел покупателя недвижимости. Может ли компания Эванс помочь мне заключить сделку?
Какие у меня будут расходы при продаже недвижимости?
Нужны ли мне услуги нотариуса?
Сколько стоят услуги нотариуса?
Как регистрируются права на недвижимость?
Как осуществляется платеж?
Я проживаю за рубежом, и мне необходимо перевести доход от продажи в страну моего проживания. Как это сделать?
Каковы основные этапы процесса купли-продажи недвижимости в Москве?
Что такое предварительный договор?
Каков обычно размер предоплаты при подписании предварительного договора?
Что представляет собой процедура оформления сделки купли-продажи?
Есть ли какие-либо документы, которые необходимо дополнительно оформить после регистрации сделки с недвижимостью?
Как мне подготовить недвижимость к продаже?
В отличие от других городов мира, где покупатели покупают квартиры, полностью готовые к въезду, покупатели недвижимости в Москве в основном покупают квадратные метры. При выборе квартиры редко обращается серьезное внимание на наличие, уровень и качество ремонта. Причина в том, что многие покупатели предпочитают самостоятельно делать ремонт, который стоит сравнительно недорого. С другой стороны, на московском рынке на цену продажи влияют другие факторы, такие как юридический статус недвижимости, правильность и полнота пакета правоустанавливающих документов, наличие прописанных в квартире лиц, скорость, с которой квартира может быть предоставлена покупателю, и так далее.
В связи с этим мы можем дать несколько советов, которые помогут Вам выручить максимальную цену при продаже квартиры:
Во-первых, если в квартире постоянно зарегистрированы члены Вашей семьи, мы рекомендуем Вам зарегистрировать их по другому адресу и выставить квартиру на рынок юридически свободной от прав третьих лиц.
Если вы получили квартиру по наследству, Вам необходимо официально вступить в наследство перед продажей квартиры. Процесс вступления в наследство может занять от нескольких месяцев до года, поэтому проверьте свои правоустанавливающие документы, чтобы убедиться, что все в порядке.
Поиск альтернативного жилья для продавца также может осложнить сделку, поэтому легче будет продать одну квартиру, а потом искать другую, если у Вас есть такая возможность.
Таким образом, квартиры, которые можно быстро купить, в которых никто не зарегистрирован, не живет и в которых нет личных вещей продавца, считаются более безопасными и привлекательными для покупки. Спрос на них выше, и продаются они дороже и быстрее. Сотрудники компании Эванс помогут Вам подготовить Вашу квартиру к продаже так, чтобы обеспечить наилучшую цену как можно быстрее. Мы также будем рабы помочь Вам привести Ваши правоустанавливающие документы в порядок, оформить недостающие или восстановить утерянные в случае необходимости.
К списку вопросов
Много лет назад в квартире был сделан ремонт, но мы не получали никаких разрешений. Нужны ли они мне для продажи?
Существует возможность продать квартиру и без оформления разрешений на ремонт или перепланировку. Тем не менее, в связи с тем, что после заключения сделки ответственность за произведенные в квартире изменения ложится на покупателя, некоторые покупатели могут не согласится с этим и попросить о снижении цены в связи с неоформленной перепланировкой.
Поэтому в некоторых случаях целесообразнее потратить время и деньги, чтобы привести документы в соответствие с существующей планировкой. Компания Эванс будет рада помочь Вам в получении таких разрешений и согласовании перепланировки в случае необходимости. Так как внесение изменений в поэтажный план усложняется с каждым годом, чем раньше Вы оформите Ваши документы, тем лучше. Некоторые изменения, разрешение на которые можно было получить в 1995 году, больше не соответствуют требованиям закона и получить на них разрешение сегодня невозможно. Наши специалисты по согласованиям и разрешениям всегда помогут Вам разобраться в Вашей ситуации и принять наиболее удобное для Вас решение.
К списку вопросов
Существуют ли какие-либо налоги при продаже?
Продавец недвижимости должен заплатить налог с дохода, представляющего собой разницу между ценой покупки и ценой продажи недвижимости.
Налоговая ставка для налоговых резидентов – лиц, пребывающих на территории Российской Федерации более 183 дней в году независимо от гражданства, составляет 13%. Кроме того, для резидентов предусмотрены щедрые налоговые вычеты.
Если Вы находитесь на территории Российской Федерации менее 183 календарных дней в году, то Вы являетесь нерезидентом. Налоговая ставка для Вас составляет 30%, а налоговый вычет не предоставляется.
Если Вы постоянно проживаете за пределами России, Вам, возможно, понадобится использовать положения соглашений об избежании двойного налогообложения, заключенных между Российской Федерацией и многими другими странами. Имеет смысл также изучить особенности налогового законодательства в стране Вашего проживания.
К списку вопросов
Я являюсь резидентом Российской Федерации. На какой налоговый вычет я могу рассчитывать?
Если вы владеете недвижимостью более трех лет, то при продаже Вы освобождаетесь от уплаты какого-либо налога.
Если Вы владеете недвижимостью менее трех лет, то размер имущественного налогового вычета составляет 1 000 000 рублей. То есть из суммы, с которой физическое лицо обязано оплатить 13%, вычитается 1 000 000 рублей (приблизительно 35 000 долларов США). Кроме того, вместо использования права на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, Вы можете вычесть из суммы дохода от продажи сумму расходов, связанных с приобретением этого жилого помещения и заплатить налог в размере 13% с суммы, составляющей разницу.
Если Вы продаёте другое имущество (например, нежилое помещение), которым владели менее трех лет, размер налогового вычета составит 125 000 рублей.
К списку вопросов
Я не являюсь резидентом Российской Федерации, но владею квартирой более 10 лет. Освобождаюсь ли я от налогообложения?
К сожалению, налоговых вычетов для налоговых нерезидентов не предусмотрено. Ставка налогов для нерезидентов составляет 30% от стоимости продажи недвижимости вне зависимости от того, как долго Вы являетесь собственником квартиры.
Я планирую продать недвижимость. Нужен ли мне агент?
Как и любая другая работа, продажа Вашей квартиры требует времени, знаний и усилий. Если у Вас много времени, Вы готовы в любое время показывать квартиру потенциальным покупателям и не особенно обеспокоены вопросами безопасности, Вы можете самостоятельно разместить объявления с рекламой Вашей квартиры или дома в газетах и журналах, указав Ваш телефонный номер. Объявления в газетах стоят сравнительно недорого. Тем не менее, это не всегда дает наиболее быстрый и лучший результат.
Профессиональные риэлтеры имеют в своем распоряжении значительно больше способов для рекламы Вашей недвижимости. Мы распространим информацию о Вашей квартире или доме по внутренней агентской базе, которой пользуются все агенты нашего города, разместим рекламу в дорогих глянцевых журналах, на популярных Интернет-порталах, а также представим ее собственным клиентам на покупку, находящимся в активном поиске.
Более того, хороший агент не только найдет несколько потенциальных покупателей, но и защитит Ваши интересы при переговорах с покупателем и будет с Вами до получения оплаты и окончательного завершения сделки. Если Вы выберете нас своим представителем, Вам не понадобится оплачивать других консультантов или юристов. Компания Эванс предоставит Вам юриста без дополнительной оплаты.
Если Вы решили обойтись без агента, Вы можете нанять юриста, работающего с недвижимостью, чтобы структурировать и контролировать сделку. Помните, что положения семейного, жилищного, гражданского и налогового кодекса могут повлиять даже на самую простую сделку с недвижимостью, именно поэтому необходимо обращаться к профессионалам.
К списку вопросов
Кто оплачивает услуги агента в Москве?
Платит за услуги агента сторона, обратившаяся к агенту за услугой. Это может быть как продавец, так и покупатель. В обоих случаях вознаграждение агента обычно рассчитывается как процент от цены сделки и варьируется от 6% до 3%. То есть, чем выше стоимость квартиры, тем меньше процент от стоимости. Например, при покупке квартиры за цену, эквивалентную 2,000,000 долларов США, цена услуги составит 3% от стоимости квартиры.
В вознаграждение агента продавца входит оценка недвижимости, реклама недвижимости с использованием множества маркетинговых средств, чтобы привлечь максимальное количество потенциальных покупателей, организацию показов, переговоры с потенциальными клиентами, подготовку полного пакета документов, необходимого для сделки, организацию самой сделки и помощь в окончательной передаче недвижимости.
Вознаграждение агента покупателя включает в себя поиск недвижимости, проверку документов на собственность и прав пользования недвижимостью, организацию сделки и помощь в передаче недвижимости новому покупателю.
При проведении сделки очень важно иметь агента или другого представителя именно на Вашей стороне. Не вся информация, важная для Вас, является общедоступной. Важно также уметь задавать правильные вопросы и знать, на какие факторы необходимо обратить внимание. Агент другой стороны может быть вежлив и приятен в общении, но не забывайте, что он прежде всего обязан защищать своего клиента, а не Вас.
К списку вопросов
Не выгоднее ли мне как Продавцу привлечь несколько агентов для продажи недвижимости?
Многие продавцы считают, что предложение недвижимости для продажи через нескольких агентов или агентств недвижимости способствует привлечению более широкой аудитории и поможет найти покупателя быстрее и по лучшей цене. Несмотря на то, что такой подход может на самом деле предоставить Вам быстрый доступ к базе покупателей нескольких компаний, существуют также негативные последствия такой стратегии.
Во-первых, агент, не являющийся Вашим единственным представителем, будет скорее экономить на рекламе, так как не имеет гарантии получения вознаграждения.
Второй и самый главный аргумент заключается в том, что агенты, предлагающие одну и ту же квартиру на продажу, конкурируют за одних и тех же покупателей, а вознаграждение получает только тот агент, который продаст квартиру. Общая база компаний, используемая большинством агентов, легко позволяет определить объект недвижимости, предлагаемый несколькими агентами. Предложение более низкой цены – самый простой способ выделиться среди других агентов, чтобы привлечь покупателя. Потенциальный покупатель откликнется на предложение по более низкой цене и пойдет на просмотр объекта недвижимости с тем, чье предложение дешевле. Продавец же заинтересован как раз в обратном – получить этого покупателя по более высокой цене.
С другой стороны, профессиональный и добросовестный эксклюзивный агент будет старательно рекламировать недвижимость, чтобы привлечь всех потенциальных покупателей по максимальной цене и предоставит Вам все предложения, из которых будете выбирать Вы.
К списку вопросов
Я самостоятельно нашел покупателя недвижимости. Может ли компания Эванс помочь мне заключить сделку?
Одной из услуг, оказываемых компанией Эванс, является юридическая помощь - защита интересов продавца в процессе продажи. Мы будем рады собрать полный пакет документов для сделки, помочь Вам с выбором банка, регистратора и других определением условий сделки. Вознаграждение Эванс за такую услугу составляет половину стандартного брокерского вознаграждения, но не менее 75,000 рублей.
К списку вопросов
Какие у меня будут расходы при продаже недвижимости?
Обычно все расходы, связанные со сделкой купли-продажи, оплачивает покупатель. Дополнительных налогов или обязательных платежей при продаже, за исключением подоходного налога, не существует. Единственным Вашим иным расходом будет оплата услуг агента или юридических услуг, если Вы воспользовались профессиональной помощью, а также оплата услуг банка при проверке наличности при наличном расчете.
К списку вопросов
Нужны ли мне услуги нотариуса?
Закон не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи. Поскольку нотариальное удостоверение договора оплачивает покупатель, использование нотариуса, как правило, остается на усмотрение покупателя.
К списку вопросов
Сколько стоят услуги нотариуса?
Стоимость услуг нотариуса зависит от цены квартиры при продаже и варьируется от 0.8% при более высокой цене сделки до 1.5% при более низкой.
К списку вопросов
Как регистрируются права на недвижимость?
Государственная регистрация договора купли-продажи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве удостоверяет переход права собственности. Это можно сделать в нескольких отделениях по Москве. Государственную регистрацию может организовать нотариус или агент. Срок государственной регистрации составляет 30 дней. Вы можете воспользоваться услугами регистраторов для подачи документов на государственную регистрацию от Вашего имени, стоимость регистрации составит около 7000 рублей. Услуги по регистрации обычно оплачивает покупатель.
К списку вопросов
Как осуществляется платеж?
Несмотря на то, что при преобладающем большинстве сделок с недвижимостью расчеты осуществляются в наличной форме, местом проведения сделок является банк. Здесь банковская ячейка гарантирует продавцу и покупателю осуществление платежа после государственной регистрации сделки и выполнения других ее условий сделки.
При наличном расчете сумма помещается в депозитарную банковскую ячейку, и продавец получает деньги после предоставления сотруднику депозитария банка зарегистрированного договора на имя покупателя. Стоимость услуг банка по аренде одной банковской ячейки варьируется от 800 до 2000 рублей. При сложных сделках с покупкой альтернативных квартир может потребоваться до 10 и более ячеек.
При продаже более дорогих квартир иногда используется безналичный расчет. Тем не менее, кроме случаев организации условного платежа в форме аккредитива, осуществление расчетов простым банковским переводом является более рискованным, чем расчеты наличными. Часто такой перевод осуществляется после нотариального удостоверения договора до подачи документов для государственную регистрацию, то есть расчеты сторон осуществляются до регистрации сделки. Так как такой перевод является безусловным, государственная регистрация может быть осуществлена или остановлена вне зависимости от того, была ли осуществлена оплата.
В качестве альтернативы безусловному безналичному переводу или дорогой процедуре иностранного условного платежа escrow компания Эванс рекомендует использование удобного и хорошо организованного в России способа расчетов аккредитивом. Стоимость услуг по открытию аккредитива зависит от банка и варьируется от 15,000 рублей до 2% от суммы сделки, что дороже банковских ячеек, но лишает покупателя необходимости оплачивать получение наличных. Есть и свои сложности: не все банки оказывают услуги по открытию аккредитивов, особенно для физических лиц. Тем не менее, это наиболее безопасный и современный способ расчетов.
К списку вопросов
Я проживаю за рубежом, и мне необходимо перевести доход от продажи в страну моего проживания. Как это сделать?
Являясь нерезидентом России, Вы можете открыть специальный счет - счет нерезидента в любом российской банке. Вы должны сделать это лично, находясь в России. Используя этот счет, Вы сможете перевести себе средства, полученные от продажи недвижимости, в любую точку мира. Стоимость услуг банка и требования к документам сильно отличаются от банка к банку. Такие услуги могут стоить от $20 до 1.5% от суммы. Компания Эванс порекомендует Вам банк, который лучше подойдет Вам в решении Ваших задач.
К списку вопросов
Каковы основные этапы процесса купли-продажи недвижимости в Москве?
Процесс покупки квартиры можно разделить на следующие этапы: поиск потенциального покупателя для Вашей недвижимости, переговоры и подписание предварительного договора, подготовка и организация сделки, осуществление платежа и заключение сделки, регистрация перехода права, и, наконец, передача недвижимости.
К списку вопросов
Что такое предварительный договор?
Большинство сделок с недвижимым имуществом растянуто во времени на срок от двух недель до нескольких месяцев. Причин этому множество. Во-первых, любая сделка с недвижимостью в Москве требует получения документов в различных государственных учреждениях, причем эти документы действительны только в течение короткого периода времени.
Во-вторых, покупателю может понадобиться поиск источников финансирования, а продавцу - поиск альтернативного места проживания. В итоге возникает необходимость в предварительном договоре между покупателем и продавцом. Предварительный договор отражает все условия предстоящей сделки, включая способ расчетов, время и место проведения сделки, условия передачи недвижимости, а также список документов, которые продавец должен предоставить покупателю. Предварительный договор – один из наиболее важных документов в сделке. Предварительный договор может быть заключен в различных формах в зависимости от того, кто представляет продавца.
К списку вопросов
Каков обычно размер предоплаты при подписании предварительного договора?
При подписании предварительного договора покупатель выплачивает продавцу предоплату, обычно наличными. Деньги являются гарантией серьезности намерений покупателя, и продавец перестает рекламировать и показывать квартиру до того момента, когда все документы будут собраны и подготовка к сделке завершена. Сумма аванса обычно не является определенным процентом от цены недвижимости, а представляет некую условную сумму, о которой договорились обе стороны – обычно от $5,000 до $100,000 долларов США в рублевом эквиваленте.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации существует два типа предварительной оплаты: аванс и задаток. В зависимости от вашей ситуации профессионалы компании Эванс помогут Вам определить, какой тип предварительного платежа является наилучшим для Вашей сделки с недвижимостью.
К списку вопросов
Что представляет собой процедура оформления сделки купли-продажи?
В случае если оплата за квартиру осуществляется наличными, сделка проходит в банке, выбранном сторонами. Вся сумма помещается в депозитарную банковскую ячейку, причем продавец может здесь же заказать и оплатить банку дополнительную услугу проверки подлинности купюр и пересчета денег. После завершения указанной процедуры стороны подписывают договор купли-продажи. Подписание может происходить в банке, в офисе агента или нотариальной конторе, если Вы выбрали нотариальную форму договора. Агент или регистратор подают подписанный договор и другие необходимые документы на государственную регистрацию, после которой и происходит переход права собственности.
В случае если Вы выбираете безналичную форму расчетов, процедура может быть совершенно другой. Консультанты компании Эванс помогут Вам построить сделку так, чтобы защитить Ваши интересы.
К списку вопросов
Есть ли какие-либо документы, которые необходимо дополнительно оформить после регистрации сделки с недвижимостью?
В день передачи недвижимости сторонам необходимо подписать Акт Приемки-Передачи, свидетельствующий о том, что квартира передана покупателю в приемлемом для покупателя состоянии, а продавец получил причитающуюся ему сумму, и стороны не имеют взаимных претензий. Этот Акт не заверяется нотариально, но является важной и неотъемлемой частью правоустанавливающих документов. Кроме того, после получения квартиры покупателю понадобиться оформить на свое имя телефон и заключить договор с обслуживающей дом организацией.
Пожалуйста, посмотрите наши предложения на продажу
К списку вопросов
